赤坂の繁華街にビルを所有し、そこで長年居住されている方がいます。子供の教育上の問題で郊外に転居。昭和60年代の居住用財産の敷地は30％の小規模宅地の評価減でした。
その後、相続税の評価上、居住用宅地については、8階建のビルのワンフロアーに住んでいても敷地全体が80％の減額対象になる改正のことを聞き、相続税負担額の余りにも巨大な違いに、再度赤坂の自己所有ビルの一室に引越し。ところが昨年平成22年の法改正で「居住用の部分と貸付用の部分があるマンションの敷地等については、それぞれの部分ごとに按分して軽減割合を計算する」と改正されてからは、さあ大変。
孫夫婦家族の教育も考え、一戸建てでかつ地価がそこそこ高い家探しです。小規模宅地の評価減の減額効果の余りにも大きな格差を取り戻すべく、家探しですが、まだまだ探せていません。
建物完成前に相続発生してしまったら更に悲劇。建物が完成すれば建物の固定資産評価額が相続税の評価のベースとなりますので、2億円の豪邸でも評価はせいぜい6千万円強。それが建物完成前で1億6千万円ほど支払った段階で相続発生となると、まだ建物完成前なので前払金としての１億6千万円の7掛けの1億1200万円の評価となってしまいます（建築中の家屋の評価）。･･･面積按分して軽減割合を計算することの不合理さは、読売新聞の 「論点」で指摘、それがきっかけで、テレビ朝日の 『ザ・スクープ（司会：鳥越俊太郎氏）』 の生番組 「検証！相続税地獄」にゲスト出演させていただいたのも、いい思い出となりました。

 

 

 

　老後は夫婦二人で超高級老人ホームへと考えている方は、結構いるんですね。億近い金額の終身利用権付きの老人ホームもあります。食事や医療の設備のことを考えたら、そんな選択肢も考えるのかもしれません。
しかし注意が必要です。老人ホームへの入所により空家となっている建物の敷地についての小規模宅地の評価減の特例を受けることができるかどうかが問題です。老人ホームが居住の用に供する（生活の拠点である）か否かの判断は、以下の4要件を満たすか否か、です。
 

i　心身の理由により介護を受ける必要がある

ii 元々の居宅がいつでも生活可能なように維持管理されている

iii 老人ホームへの入居後に居宅を他者に賃貸等していない　

iv 老人ホームについて所有権又は終身利用権を持たない

従って、特別養護老人ホームにいる場合の、留守宅の土地は小規模宅地の評価減の対象として認められるでしょう。

　解説によれば、特別養護老人ホームは常時介護を必要とする人が自宅で適切な介護を受けるのが困難であるため入所する施設であり、治療のため病院に入院しているのと同じ状況にあると認められ、この自宅の敷地は居住用宅地に該当します。一方、有料老人ホームは介護専用型や自立型は上記条件 ivに抵触すれば認められないでしょう。現在、審査請求をしている事例もあると聞いています。民間老人ホームの入居の場合は、「特別養護老人ホーム」 のように病気の療養という要素は少ないため、生活の本拠が自宅から老人ホームに移ったことと見なされるからだそうです。

 

　確実に小規模宅地の特例を受けるためには、毎月の使用料だけを払うという老人ホームを探すしかないんですが、そんな老人ホームで資産家が満足するようなところがあるのでしょうか。
港区の高級住宅街に住んでいる私の税務のクライアントは終身利用権付き老人ホームであったため、小規模宅地の評価減が受けられそうもありません。そのような買い物をするときは事前に相談していただきたいのです。しょうがないから、60歳近くなる息子夫妻を老人ホームに送り込むか、なんて、半分冗談ともつかない話をしています。
終身利用権を持たないことが、空家となっている自宅の小規模宅地の評価減の要件となっていますが、終身利用権の取得は単に死に場所の確保であって、居住用資産の取得と同列に考えるのはおかしいと思いませんか？

 

 

 

　老人ホームの終身利用権は夫婦のみ終身利用できる権利ですが、墓地の永代供養料は永遠にそのお寺が供養してくれます。無限ですから期限はありません。それを考えると永代供養料って安いものなのでしょうか？
さて、漫画 『サザエさん』 の時代の磯野家は息子夫婦と同居でした。こんな文化は、都会では今ほとんど残ってません。「娘夫婦と同居する。」 これはまだ残っている文化ですが、それでも2世帯住宅。長寿化で、介護を家族に期待したら、老々介護になってしまう。そこで、そこそこ、お金を持っている人たちは、最後は老人ホームに入る。　では老後のエリートになるためには、どうすればよいのか？
自立型の住居の場合と長期介護型の住居の場合とで入居費用が異なるようですが、伊豆半島のある長期介護型の住居の入居一時金は70歳‐79歳で5000万円。80歳以上3400万円。二人入居の場合は、1600万円を加算（配偶者のみ） だそうです。

　これが蓄えるべき資産の目安。でも入居しただけではだめです。私のクライアントの例では、当初は月々平均24万円位の費用（食事代込・光熱費別） でしたが、ご主人が病で倒れられ別棟の個室に移ってからは平均35万円、奥さん一人ぶんとしても20万円くらいが毎月引き落とされています。これが確保されるべき定期収入の目安でしょうか？

 

　30数年前の 『サザエさん』 の磯野家の時代が懐かしいです。そういえば我が家も、嫁の立場の我が母が、寝たきり生活17年の祖母の介護に最後まで尽くしました。その息子である私の家族は、最初は二世代住宅。母亡き後は、父と同居でした。